Aspectos a Tener en Cuenta Antes de Comprar una Casa

Si has decidido comprar una casa, deberás disponer de tiempo para hacer todas las gestiones necesarias previas a la compra, como por ejemplo, verificar la solvencia del inmueble en todos los aspectos: de hipotecas, de impuestos, deudas con otros acreedores, etc. En todo caso, aquí te nombraremos los aspectos que deberás tener en cuenta antes de comprar una casa.

ASPECTOS A TENER EN CUENTA ANTES DE COMPRAR UNA CASA

 

1. Verificar solvencia del vendedor

Para asegurarte de no adquirir compromisos de deudas cuando compres una vivienda, antes de firmar un contrato final de compra-venta, deberás asegurarte de que el vendedor está al día con sus compromisos.

  • Verifica si el inmueble está libre de hipotecas, de una demanda, de un embargo, mediante la solicitud de una nota simple ante el Registro de la Propiedad.
  • Verifica si el dueño del inmueble tiene deudas en el pago de condominio. Para ello, solicita una solvencia del inmueble para estos gastos.
  • Verifica si el inmueble tiene el certificado energético: este deberá ser validado por el Notario y es un requisito indispensable para la firma del contrato compra-venta.

Generalmente, para efectos de una compra-venta, en el proceso el vendedor deberá suministrar todos los documentos de solvencias en cuanto a impuestos de vivienda, etc., por lo que obligatoriamente deberá estar al día para dar este paso.

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2. Examinar futuros proyectos de desarrollo en torno a la propiedad

Contacta con el servicio arquitecto técnico, que es la oficina de estudio y arquitectura del Ayuntamiento que puede informarte sobre el estado de un terreno sin edificar que pudiera encontrarse en las inmediaciones del inmueble que te interesa comprar, o de proyectos de construcción de carreteras u otras obras.

 

 

3. Realiza un estudio técnico del inmueble

En España las normas técnicas de construcción son diferentes a las que se pueden encontrar en otros países. Pero, siempre es útil realizar un estudio o inspección técnica del inmueble que te interesa adquirir.

Esto te permitirá conocer el estado actual de la propiedad y contactar al vendedor si hay algún problema antes de cerrar el proceso de intención de compra.

 

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4. Verifica el título de propiedad de tu futura propiedad

El título de propiedad registrado en el Registro de la Propiedad garantiza la identidad del vendedor real: que puede ser una persona o una empresa.

De esta forma, puedes verificar la identidad del propietario actual, las posibles deudas de esta propiedad y también asegurar que la descripción de la propiedad, de la casa o apartamento, corresponde a la propiedad que deseas comprar.

Si el propietario tiene una hipoteca sobre la propiedad, ésta se dará por terminada justo antes de la firma de la escritura de compraventa. De hecho, los dos documentos se firman ante el notario y parte de su pago se remitirá mediante cheque al banco con el que el vendedor contrató su hipoteca.

Esto garantizará que parte de tu pago se utilice para cancelar el préstamo. Por tanto, la propiedad ya no está gravada con hipotecas.

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5. Firma de contratos privados para la compra de bienes inmuebles

Este es un paso muy importante, después de asegurarte de que la persona con la que vas a hacer negocio es el dueño legal de la casa y que la propiedad está correctamente registrada a su nombre, debes firmar un contrato privado de intención de compra-venta.

  • Este último estipulará que el propietario tiene la intención de vender la propiedad al comprador y que, asimismo, este último tiene la intención de comprar la propiedad al precio acordado y en los términos pactados.
  • En este punto (a menos que ya se haya pagado un depósito previamente), la propiedad se retira del mercado y se reserva para el comprador. El contrato incluirá una fecha para la firma de la escritura auténtica y el vendedor se compromete a liquidar las deudas sobre la propiedad antes de este plazo.
  • Por otro lado, el representante legal, la agencia inmobiliaria, o posiblemente el abogado, se encargará de obtener un certificado de la comunidad donde se ubica el inmueble que acredite que el propietario está al día con respecto al pago de los honorarios.

  • Asimismo, también se deberán solicitar al Ayuntamiento otro certificado que acredite que se han pagado todos los impuestos, que la propiedad está en orden en los distintos permisos, etc.
  • El notario revisará estos certificados que luego se incluirán en la escritura pública. El contrato privado también indicará si la venta está sujeta a otras condiciones o controles.
  • El precio del inmueble deberá estar estipulado en este documento. También se debe hacer referencia a la forma de pago.
  • Como comprador, deberás pagar un depósito, que suele ser el 10% del precio de compra. Generalmente, este depósito debe pagarse directamente al vendedor o promotor de la propiedad.
  • Generalmente, este depósito no es reembolsado, si decides revocar tu decisión por motivos propios. Esto se deberá estar estipulado en el documento de intención de compra-venta.
  • Si el vendedor reconsidera su decisión, deberá reembolsarte el doble del depósito recibido. El propósito de esta medida es protegerte como comprador.

 

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6. Financiación y valoración de inmuebles

Si tu intención es solicitar una hipoteca, el banco o prestador del servicio hipotecario normalmente realizará una tasación oficial del inmueble para tener así el valor de la propiedad.

De hecho, el valor de un metro cuadrado varía en cada ciudad, pueblo e incluso urbanización. Este valor se ajusta luego de acuerdo con varios factores: si la propiedad es habitable inmediatamente, si necesita renovaciones, la calidad de las vistas y su ubicación, etc.

Otro método utilizado para la valoración del inmueble es encontrar propiedades similares que se hayan vendido recientemente en la zona y comprobar su precio de compra.

Cada prestamista trabaja con un experto específico. Por lo tanto, es preferible que elijas primero el banco o caja de ahorros con la que vas a trabajar antes de realizar la tasación del inmueble.

 

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7. Firma de la propiedad ante notario

Durante la Escritura Auténtica  de Compra-Venta delante Notario, puedes firmar directamente tú y otros aspirantes a ser propietario, también puede firmar tu abogado en tu nombre, si éste tiene un poder debidamente notariado.

El notario deberá examinar los distintos certificados que luego se incluirán en el documento público: certificados urbanísticos, cancelación de préstamos, hipotecas, etc.

 

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8. Registro de adquisición de propiedad en España

El siguiente paso, inmediatamente después de la firma, es la información por parte del Notario al Registro de la Propiedad de la transacción para que no haya otra transacción en relación con la propiedad que se puede llevar a cabo. Por tanto, el antiguo propietario no puede vender la propiedad otra vez a otra persona.

De hecho, para firmar una escritura auténtica, el notario debe obtener una versión actualizada de la escritura directamente del registro de la propiedad. Esta es una importante garantía del proceso inmobiliario.

Después de firmar la escritura pública ante el Notario, puedes comenzar a cambiar el titular de los contratos con diferentes empresas de servicios: teléfono, electricidad, etc., para que se facturen directamente a tu nombre.

 

 

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11. Fuentes y Referencias

 

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